När en närstående går bort uppstår många praktiska frågor, och en av de största handlar ofta om bostaden. Vad ska hända med huset, lägenheten eller sommarstugan? Vem får bo kvar? Hur hanterar man kostnader under tiden dödsboet utreds? Reglerna ser olika ut beroende på om det handlar om en villa, bostadsrätt eller hyresrätt, och det påverkar också om den avlidne var gift, sambo eller ensamstående. Här får du en genomgång av vad som gäller i olika situationer och vad du behöver tänka på som anhörig. För att hjälpa dig på vägen har vi gjort en ​checklista vid dödsfall​ som tar upp många av de praktiska saker som behöver lösas.

Om den avlidne ägde en fastighet

När någon som äger en villa, ett fritidshus eller annan fastighet går bort övergår äganderätten till dödsboet. Som dödsbodelägare står ni nu inför flera olika alternativ:

Ett vanligt val är att sälja fastigheten. Pengarna från försäljningen blir då en del av dödsboets tillgångar och fördelas senare mellan arvingarna enligt lag eller testamente. Även om det är bra att vänta tills bouppteckningen är genomförd innan ni säljer, behöver den inte vara registrerad hos Skatteverket för att ni ska kunna påbörja försäljningsprocessen. Det räcker att bouppteckningen är upprättad och undertecknad.

Om någon av dödsbodelägarna vill ta över fastigheten finns denna möjlighet. Den som övertar fastigheten behöver då kompensera övriga delägare, antingen genom kontant betalning eller genom att avstå från andra delar av arvet. Det viktigaste är att alla dödsbodelägare är överens om lösningen och att överenskommelsen dokumenteras tydligt i arvskiftet.

Under tiden dödsboet äger fastigheten är det viktigt att tänka på:

• Skötsel och underhåll – någon måste se till att gräset klipps, snön skottas, och att huset hålls varmt så att inga vattenskador uppstår
• Löpande kostnader som el, vatten, värme och eventuella lån ska betalas av dödsboet
• Fastighetsavgiften måste betalas för hela året om den avlidne ägde fastigheten den 1 januari under dödsåret

För att undvika onödiga kostnader och problem bör ni ansöka om lagfart så snart som möjligt efter att arvskiftet är klart. Detta är särskilt viktigt för att undvika felaktiga skattedebiteringar. Ansökan om lagfart görs hos Lantmäteriet och vid arv betalas ingen stämpelskatt, men expeditionsavgiften (825 kr år 2025) behöver betalas. Arvskifteshandlingen måste bifogas när ni ansöker om lagfart. 

Om den avlidne ägde en bostadsrätt

På samma sätt som med fastigheter blir bostadsrätten en del av dödsboet när ägaren avlider. Dödsbodelägarna måste gemensamt besluta vad som ska ske med lägenheten.

Ett dödsbo kan äga en bostadsrätt i upp till tre år utan att det blir några komplikationer. Efter denna tid kan dock bostadsrättsföreningen kräva att lägenheten säljs eller överlåts. Det är värt att notera att när en bostadsrättsinnehavare avlider upphör medlemskapet i föreningen automatiskt, men dödsboet kan ansöka om att bli medlem som juridisk person.

Om ni bestämmer er för att sälja bostadsrätten behöver alla dödsbodelägare vara överens. Om ni inte kan nå enighet finns möjligheten att ansöka hos tingsrätten om att få en boutredningsman utsedd. Boutredningsmannen kan då sköta försäljningen på dödsboets vägnar utan att alla behöver ge sitt godkännande.

En viktig detalj att känna till är att om den avlidne hade ett uppskov på skatt från en tidigare bostadsförsäljning, måste dödsboet vanligtvis betala denna uppskovsskatt. Det finns dock undantag – om den avlidne var gift och den efterlevande partnern tar över bostaden, kan uppskovet i vissa fall flyttas över till den nya ägaren.

Medan dödsboet äger bostadsrätten är det viktigt att:

• Avgiften till bostadsrättsföreningen betalas i tid
• Lägenheten hålls i gott skick
• Försäkringen hålls aktuell
• Regler i föreningens stadgar följs, t.ex. gällande andrahandsuthyrning

Om den avlidne bodde i hyresrätt

Vid dödsfall av en hyresgäst sker ingen automatisk uppsägning av hyresavtalet. Dödsboet måste kontakta hyresvärden så snart som möjligt för att säga upp lägenheten.

En fördel för dödsboet är att hyresavtalet kan sägas upp med endast en månads uppsägningstid om uppsägningen sker inom en månad från dödsfallet. För att detta ska gälla måste alla dödsbodelägare skriva under uppsägningen och ett dödsfallsintyg från Skatteverket måste bifogas. Om uppsägningen sker senare än en månad efter dödsfallet gäller hyresavtalets vanliga uppsägningstid, oftast tre månader.

Dödsboet har samma ansvar som den avlidne hade när det gäller lägenheten. Det innebär att:

• Hyran ska betalas fram till uppsägningstidens slut
• Lägenheten ska städas ur och återlämnas i gott skick
• Eventuella skador utöver normalt slitage kan medföra ersättningsskyldighet
• Nycklar ska återlämnas senast kl 12.00 på avflyttningsdagen

Om den avlidne hade andrahandshyresgäster bör dödsboet vara medvetet om att dessa inte automatiskt får ta över förstahandskontraktet. Hyresvärden beslutar om ett nytt kontrakt ska tecknas med dem.

Om den avlidne var gift eller sambo

För gifta och sambor finns särskilda regler som kan ge den efterlevande rätt att bo kvar i den gemensamma bostaden.

Om den avlidne var gift har den efterlevande maken eller makan vanligtvis rätt att överta den gemensamma bostaden vid bodelningen – oavsett om det är en villa, bostadsrätt eller hyresrätt. Detta gäller även om bostaden var den avlidnes enskilda egendom, så länge den användes som gemensam bostad. För hyresrätter krävs dock hyresvärdens godkännande för att kunna ta över kontraktet.

För sambor är rättsläget mer komplicerat. En efterlevande sambo har ingen automatisk arvsrätt, men kan ha rätt att överta den gemensamma bostaden genom bodelning, förutsatt att bostaden införskaffats för gemensamt bruk. Denna rätt gäller endast om den efterlevande sambon begär bodelning inom ett år från dödsfallet, och om sambolagen inte har avtalats bort genom ett samboavtal.

Som efterlevande make eller sambo är det viktigt att känna till att om du vill ta över bostaden behöver du oftast kunna lösa ut övriga dödsbodelägares andelar. Om detta är ekonomiskt svårt kan du i vissa fall få en tidsfrist på upp till ett år för att ordna finansieringen. Under denna tid står dödsboet fortfarande som delägare i fastigheten eller bostadsrätten.

Vad är ett dödsbo och vilka rättigheter har du?

Ett dödsbo är en juridisk person som bildas automatiskt när någon avlider. Dödsboet omfattar alla den avlidnes tillgångar och skulder, och förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna fram till dess att arvet är skiftat.

Dödsbodelägare är normalt:

• Efterlevande make/maka
• Sambo (i vissa fall)
• Barn och andra arvingar enligt lag
• Personer som är insatta som universella testamentstagare

Som enskild dödsbodelägare har du inte rätt att på egen hand gå in i den avlidnes bostad eller vidta åtgärder med bostaden eller andra tillgångar utan övriga delägares godkännande. Alla beslut ska fattas gemensamt, och om ni inte kan komma överens kan tingsrätten utse en boutredningsman som tar över förvaltningen.

Det är först när arvskiftet är genomfört och dödsboet upplöst som de enskilda arvingarna får full rådighet över sin del av arvet. Innan dess är det viktigt att hålla isär dödsboets ekonomi från den egna.

Praktiska tips för dig som dödsbodelägare

Att hantera en avliden persons bostad kan vara både känslomässigt och praktiskt utmanande. Här är några råd som kan underlätta processen:

1. Ta reda på om den avlidne hade hemförsäkring – den gäller vanligtvis ett år efter dödsfallet och kan vara viktig om något skulle hända med bostaden innan den är såld eller överlåten.
2. Dokumentera bostadens skick med fotografier när ni först går igenom den. Detta kan vara värdefullt om det senare uppstår frågor om skador eller slitage.
3. Samla in alla viktiga dokument som rör bostaden: lagfart, köpekontrakt, lånehandlingar, kvitton på större renoveringar, försäkringsbrev och liknande.
4. Om bostaden ska säljas, ta in flera mäklare för värdering innan ni bestämmer er. Mäklarna kan också ge råd om eventuella åtgärder som kan höja värdet vid försäljning.
5. Glöm inte att säga upp eller överföra abonnemang kopplade till bostaden – el, vatten, bredband, TV, tidningar, sophämtning och försäkringar.
6. Om bostaden står tom en längre tid, be någon titta till den regelbundet. Många försäkringsbolag kräver tillsyn med jämna mellanrum för att försäkringen ska gälla fullt ut.
7. Om det finns lösöre i bostaden som ska delas mellan arvingarna, gör en inventering tidigt och kom överens om hur fördelningen ska gå till. Detta kan förebygga konflikter senare.
8. Var beredd på att processen kan ta tid – från dödsfallet till att bostadsfrågan är helt löst kan det gå månader eller ibland år, särskilt om det finns oenighet bland dödsbodelägarna.

Behålla bostaden

En dödsbodelägare (exempelvis make/maka/sambo eller arvinge) kan behålla bostaden genom att lösa ut övriga delägare via arvskiftet eller bodelnings- och arvskifteshandlingen.

Bouppteckningen måste vara klar först. Bostadsrätter ska värderas till marknadsvärde, medan fastigheter kan tas upp till antingen marknadsvärde eller taxeringsvärde. Mäklare kan hjälpa med värderingen.

Arvskiftet är ett avtal mellan delägarna om tillgångsfördelningen. Vanligtvis utgår man från bostadens marknadsvärde minus latent reavinstskatt och andra kostnader för att få fram skiftesvärdet. Värderingen bör dokumenteras noggrant för att undvika konflikter.

För att överta bostaden krävs ansökan om lagfart (fastighet) eller medlemskap i bostadsrättsföreningen. För bostadsrätter måste en fångeshandling (kopia av arvskiftet/testamentet/bodelningsavtalet) bifogas.

Om delägarna är oeniga kan tingsrätten utse en boutredningsman. För den som övertar bostaden behövs registrering som ny ägare efter undertecknat arvskifte.

Om ingen vill behålla bostaden kan den säljas. För detta krävs att bouppteckningen är upprättad (men inte nödvändigtvis registrerad). Dödsboet står som säljare och intäkterna går till dödsboets konto.

Dödsboet ansvarar för dolda fel i tio år (fastighet) eller två år (bostadsrätt), så många dödsbon använder friskrivningsklausuler vilket dock kan påverka priset negativt.

Avslutningsvis

Att hantera en avlidens bostad är sällan enkelt, oavsett vilken typ av boende det handlar om. Ta hjälp av varandra inom familjen och tveka inte att anlita professionell hjälp om frågorna blir för komplicerade. Begravningsbyråer, banker och jurister har ofta god kunskap om dessa frågor och kan vägleda er genom processen. Kom ihåg att syftet med reglerna är att skapa en rättvis fördelning av tillgångarna samtidigt som de efterlevandes behov tillgodoses.

Vanliga frågor om bostad vid dödsfall

Hur länge kan vi låta en bostad stå tom efter ett dödsfall?

Det finns ingen formell tidsgräns, men av praktiska skäl bör ni relativt snabbt bestämma vad som ska hända med bostaden. Tänk på att försäkringar kan ha särskilda villkor för obebodda hus, och tomma bostäder riskerar att drabbas av fuktskador, inbrott eller skadegörelse. 

Kan en av arvingarna flytta in i den avlidnes bostad under tiden dödsboet utreds?

Ja, men bara om alla dödsbodelägare ger sitt godkännande. Den som flyttar in bör betala en skälig hyra till dödsboet och vara beredd att flytta ut när bostaden ska säljas eller övertas av någon annan.

Vad händer med lånen på en bostadsrätt eller villa?

Lånen på bostaden övergår till dödsboet. Ni måste fortsätta att betala både räntor och amorteringar med dödsboets tillgångar. Vid försäljning av bostaden löses normalt lånen. Om någon övertar bostaden behöver denna person ansöka om ett nytt lån eller överta det befintliga, vilket kräver bankens godkännande.

Kan vi hyra ut den avlidnes bostad under utredningstiden?

För en villa eller bostadsrätt kan uthyrning vara möjlig, men det kräver att alla dödsbodelägare är överens. Vid bostadsrätt krävs dessutom styrelsens godkännande för andrahandsuthyrning. För hyresrätter gäller att andrahandsuthyrning endast är tillåten med hyresvärdens godkännande, vilket sällan ges till dödsbon.

Vad händer om det blir tvist om vem som ska ta över bostaden?

Om dödsbodelägarna inte kan komma överens kan någon av er ansöka hos tingsrätten om att få en boutredningsman utsedd. Boutredningsmannen kan då ta beslut om försäljning av bostaden. Alternativt kan ni försöka lösa konflikten genom medling.

Kan vi sälja bostaden innan bouppteckningen är klar?

Ja, det är möjligt att påbörja försäljningen innan bouppteckningen är registrerad, men köpekontrakt och tillträde bör normalt inte ske förrän bouppteckningen åtminstone är upprättad. Detta eftersom bouppteckningen visar vilka som är dödsbodelägare och därmed har rätt att godkänna försäljningen.