En av de svåraste stunderna i livet är när en nära anhörig lämnar oss. Tiden stannar upp och vi är oftast oförberedda på den sorg som kommer över oss.

Ändå är det så mycket vi måste ta itu med, det är mycket att tänka på efter en anhörigs bortgång. För att hjälpa dig på vägen har vi gjort en ​checklista vid dödsfall​ som tar upp många av de praktiska saker som behöver lösas.

En av de frågor som blir aktuella vid ett dödsfall är vad som ska hända med den avlidnes bostad​. Finns det en efterlevande som ska ta över bostaden, ska den säljas eller ärvas? Här går vi igenom några av de olika alternativ som finns.

Vad händer med bostaden vid ett dödsfall?

Vid ett dödsfall är det vanligt att familjen ställs inför juridiska och praktiska frågor kring den avlidnes bostad. Regler och processer kan variera beroende på om bostaden var en bostadsrätt, villa, hyresrätt eller annan typ av fastighet samt vilken relation de efterlevande har till den avlidne. 

Efterlevande make/maka eller sambo finns

Om det finns en efterlevande make/maka eller sambo har de normalt rätt att överta den avlidnes bostad eller andel av bostad genom så kallad övertaganderätt. Om den efterlevande maken/makan inte har någon arvsrätt enligt lag eller den efterlevande är en sambo kommer denne att behöva lösa ut övriga dödsbodelägare för att kunna överta bostaden. Finns det arvsrätt enligt lag till efterlevande make/maka eller ett testamente till förmån för efterlevande maken/maken eller sambon kan det möjliggöra att den efterlevande kan ärva den avlidens bostad eller andel av bostad och på så vis undvika att övriga dödsbodelägare behöver lösas ut.  

Särkullbarn

Om det finns ​särkullbarn​, det vill säga barn som inte är gemensamma, har dessa rätt att få ut sitt arv när föräldern avlider. Detta gäller även barn till en avliden sambo. Om man vill skydda och ge arv till sin sambo eller make/make och har särkullbarn krävs ett testamente då sambor eller makar med särkullbarn inte har någon arvsrätt efter varandra enligt lag. 

Arv till barn består av dels arvslott, dels laglott. Hälften av arvet utgör laglotten. En förälder kan utan problem förordna om att halva arvet, dvs arvslotten, ska gå till någon annan än sitt barn. Vill föräldern kan den även i ett testamente förordna om att hela arvet, dvs både arvslott och laglott, ska gå till någon annan än sitt barn. Ett sådant förordnande kan godkännas av barnet när föräldern avlider förutsatt att barnet är myndigt och blir då gällande men barnen kan också begära jämkning av ett sådant testamente för att få ut sin laglott. 

Behålla bostaden

Ett alternativ är att någon dödsbodelägare, exempelvis efterlevande make/maka/sambo eller någon annan arvinge, behåller bostaden och löser ut övriga dödsbodelägare. Detta görs i arvskiftet eller i bodelning- och arvskiftehandlingen om även bodelning ska göras. 

Bostaden ska värderas till sitt marknadsvärde

Om någon ska lösa ut övriga arvtagare måste först bouppteckningen vara klar. I bouppteckningen ska bostaden tas upp till sitt marknadsvärde om det är en bostadsrätt och om det är en fastighet går det bra med antingen marknadsvärde eller taxeringsingsvärde. Skulle du behöva hjälp med att ta fram ett marknadsvärde kan våra mäklarkontakter hjälpa dig med en muntlig värdering alternativt kan du be om en skriftlig värdering från till exempel ​Svensk Fastighetsförmedling​.

Arvskiftet är en privaträttslig handling och ett avtal mellan delägarna om hur tillgångarna ska fördelas. Är alla delägare eniga kan ni fritt skifta boets tillgångar efter de värden som ni själva bestämmer. Det vanliga när en bostad ska tas över av någon är dock att man utgår från bostadens marknadsvärde och drar av latens reavinstskatt, fiktivt mäklararvode och eventuella avdragsgilla kostnader för att få fram ett så kallat skiftesvärde på fastigheten.

Den som upprättar arvskiftet hjälper till med beräkningen och vår mäklarkontakt kan bistå med en värdering. Det är viktigt att värderingen dokumenteras ordentligt för att undvika konflikter senare. Har delägare olika åsikter om bostadens marknadsvärde kan man anlita två mäklare och på så sätt få fram ett medelvärde.

För att dokumentera vem som tar över bostaden och vem som blir utlöst, samt hur övrig egendom ska fördelas, ska man göra ett arvskifte med eventuell bodelning. Här antecknas vad de som ska lösas ut ur bostaden ska kompenseras med. Det kan gälla antingen likvida medel eller andra tillgångar ur dödsboet.

I ​arvskiftet​ kan man fördela tillgångarna på det sätt man har kommit överens om. Om det uppstår oenighet mellan dödsbodelägarna och man inte kan komma överens kan någon av arvtagarna vända sig till tingsrätten och begära att en boutredningsman utses som då ansvarar för att boet skiftas. 

För den som tar över bostaden

När det beslutats vem som ska ta över bostaden och det finns ett undertecknat arvskifte på plats behöver den som ska ta över bostaden registreras som ny ägare till bostaden. För att ta över en fastighet behöver man skicka in en ​ansökan om lagfart​ till Lantmäteriet.

För att ta över en bostadsrätt ska man ​ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen​. Till denna ansökan ska bifogas en kopia av arvskifteshandlingen, testamentet eller bodelningsavtalet – en så kallad fångeshandling som visar att man har rätt att ta över bostaden. Finns det bara en delägare i dödsboet behöver man bara skicka in en bestyrkt kopia av den registrerade bouppteckningen tillsammans med ansökan.

Bostaden ska säljas

Om eventuell efterlevande make/maka eller sambo inte vill bo kvar och ingen annan arvtagare vill ta över bostaden återstår att sälja den. För att försäljningen ska kunna genomföras måste bouppteckningen vara upprättad men inte registrerad. ​De nya ägarna kommer dock inte att kunna få tillträde till bostaden förrän registreringen är klar eftersom denna är nödvändig för att Lantmäteriet och bostadsrättsföreningarna ska acceptera ett ägarbyte.

Det vanligaste förfarandet är att ​dödsboet står som säljare av bostaden och att intäkterna från försäljningen sätts in på dödsboets konto. Försäljningspris, skatter och omkostnader för försäljningen tas sedan med i arvskiftet. Man kan ta hjälp av fastighetsmäklaren eller en jurist vid upprättandet av deklarationen.

Försäljning av fastighet i ett dödsbo

När en fastighet ska säljas av ett dödsbo krävs det att ​samtliga delägare i dödsboet är eniga om att en försäljning ska ske, detta oavsett om en så kallad boutredningsman är utsedd eller inte. En testamentsexekutor får dock överlåta såväl fastighet som bostadsrätt utan att efterfråga samtycke från dödsbodelägarna efter att testamentet vunnit laga kraft. Om samtliga delägarna inte lämnar samtyckte till försäljning kan boutredningsmannen hos tingsrätten ansöka om att få sälja fastigheten. 

Vanligtvis anlitas en mäklare för att hantera försäljningen. När man hittat en köpare och det är dags att skriva kontrakt ska köpehandlingarna undertecknas av samtliga delägare i dödsboet eller av boutredningsmannen och det finns en sådan utsedd.

Försäljning av bostadsrätt från ett dödsbo

När man ska sälja en bostadsrätt är utgångspunkten densamma som vid försäljning av en fastighet, nämligen att alla dödsbodelägare ska vara överens. Men om inte alla samtycker kan man begära hjälp via en ​boutredningsman. ​Till skillnad från vid försäljning av en fastighet kan en försäljning av bostadsrätt ske av en boutredningsman (eller en testamentsexekutor som nämnts ovan) även om inte alla dödsbodelägare samtycker.

Deklarera försäljning av bostad

Det är dödsboet som ska deklarera försäljningen av bostaden året efter att försäljningen ägt rum och det är dödsboet som ansvarar för att betala eventuell reavinstskatt. Av den anledningen är det av stor vikt att dödsboet avsätter pengar till skatten. Beskattningen är densamma för dödsbon som för privatpersoner såvida man inte väntar längre än tre år med försäljningen. 

Dolda fel

Ett dödsbo är lika mycket ansvarigt för fel och brister i fastigheten eller bostadsrätten som när en privatperson säljer en bostad. Dödsboet har därmed ett ansvar för dolda fel i ​tio år efter försäljningen av fastighet. För en bostadsrätt är motsvarande period ​två år​.

Om köparen upptäcker fel i bostaden som faller på säljarens ansvar är det dödsboets pengar som ska användas för att ersätta köparen. Många dödsbon som säljer en bostad väljer därför att sälja med en så kallad friskrivningsklausul vilket innebär att dödsboet friskriver sig från dolda fel i bostaden. 

Det gör det tryggare för arvtagarna som fått sitt arv utbetalt att de inte ska blir återbetalningsskyldiga för att ersätta eventuella dolda fel i en bostad som dödsboet sålt. Det är dock bra att veta att en friskrivningsklausul kan påverka köpeskillingen negativt.