Vad händer med fastigheter och bostadsrätter vid ett dödsfall?

Vad händer med fastigheter och bostadsrätter vid ett dödsfall?

En av de svåraste stunderna i livet är när en nära anhörig lämnar oss. Tiden stannar upp och vi är oftast oförberedda på den sorg som kommer över oss.

Ändå är det så mycket vi måste ta itu med, så mycket att tänka på efter en anhörigs bortgång. För att hjälpa dig att hålla reda på allt har vi gjort en ​checklista vid dödsfall​, som tar upp många av de praktiska detaljer som behöver lösas.

Ett av de problem som blir aktuella vid ett dödsfall är vad som ska hända med den avlidnes bostad​. Finns det efterlevande, ska bostaden gå i arv eller säljas? Här går vi igenom några av de alternativ som finns.

1. Efterlevande make/maka eller sambo bor kvar i orubbat bo

Om den efterlevande maken eller makan har möjlighet att bo kvar i bostaden behåller denne sin andel av fastigheten eller bostadsrätten, och förvaltar även eventuella gemensamma barns andelar under resten av livet.

En efterlevande sambo ärver inte automatiskt, det måste alltså ha skrivits ett testamente till dennes fördel om den efterlevande sambon ska få bo kvar, alternativt att sambon köper ut arvingarna.

Särkullbarn

Om det finns ​särkullbarn​, det vill säga barn som bara den ene maken/makan är förälder till, har dessa rätt att få ut sitt arv omgående när föräldern avlider. Detta gäller även barn till en avliden sambo. En sambos barn har rätt att få ut sitt arv direkt efter förälderns död. Om man vill att sambon ska ärva måste det skrivas ett testamente om detta.

Man kan skjuta upp alternativt skriva bort särkullbarnens, eller sambos barns arvsrätt genom att skriva detta i ett testamente. Sedan är det upp till särkullbarnen och sambos barn om de vill acceptera testamentet. Om arvet bara är uppskjutet enligt testamentet får de ut sin del av arvet först när den efterlevande maken/makan eller sambon har gått bort. Men barnen kan också begära ​jämkning,​ om de inte accepterar testamentet. I det fallet får de ut halva sitt arv direkt – den så kallade laglotten. Vad som står i testamentet spelar här ingen roll. Om ingen begär jämkning av testamentet så är det detta som gäller, och särkullbarnen, eller sambos barn får endast ut sitt arv senare om det står så i testamentet.

Särkullbarn, liksom sambos barn, kan frivilligt välja att avstå från sitt arv, för att låta den efterlevande bo kvar i ”orubbat bo”. Det här kan till exempel ske om det saknas testamente. Särkullbarn har då istället rätt till en del av den efterlevande makens/makans dödsbo när denne en dag avlider. För att sambos barn ska ha samma rätt behöver den efterlevande sambon ha skrivit ett testamente om detta.

2. Köpa ut särkullbarn eller arvtagare

Ett alternativ är att den efterlevande eller någon/några arvingar köper ut andra arvtagare. Det kan t.ex. ske genom att:

  • Efterlevande make bor kvar i fastigheten och köper ut särkullbarn
  • En efterlevande sambo bor kvar och köper ut den avlidnes arvingar
  • En eller flera arvingar köper ut övriga arvtagare

Bostaden ska värderas till sitt marknadsvärde

Om någon ska köpa ut övriga arvtagare måste först bouppteckningen vara klar, och bostaden ska häri vara värderad till sitt marknadsvärde. Skulle du behöva hjälp med det kan våra mäklarkontakter hjälpa dig med en muntlig värdering alternativt kan du be om en skriftlig värdering från till exempel ​Svensk Fastighetsförmedling​.

När en eller flera arvtagare ska köpa ut de övriga ska man utgå ifrån bostadens marknadsvärde. Sedan räknar man av den latenta reavinstskatten, vilken köparen eller köparna tar över. Eventuella mäklararvoden som uppstår ska även de dras av. Skiftesmannen hjälper till med beräkningen och vår mäklarkontakt kan bistå med en värdering. Det är viktigt att värderingen dokumenteras ordentligt för att undvika konflikter senare. Kan man inte samsas om bostadens marknadsvärde bör man anlita två mäklare och på så sätt få fram ett medelvärde.

För att dokumentera vem som tar över bostaden och vem som blir utköpt, samt hur övrig egendom ska fördelas, ska man göra ett arvskifte med eventuell bodelning. Här antecknas vad de som ska köpas ut ska kompenseras med. Det kan gälla antingen pengamedel eller andra tillgångar ur dödsboet. I ​arvskiftet​ kan man fördela tillgångarna på det sätt man har kommit överens om. Om det uppstår oenighet och man inte kan komma överens kan någon av arvtagarna vända sig till tingsrätten och begära att arvskiftet istället sköts av en skiftesman som eventuellt gör ett tvångsskifte istället.

För den som tar över bostaden

När det beslutats vem som ska ta över bostaden behöver man bli ny ägare även officiellt. För att ta över en fastighet behöver man skicka in en ​ansökan om lagfart​ till Lantmäteriet. För att ta över en bostadsrätt ska man ​ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen​. Till denna ansökan ska bifogas en kopia av arvskifteshandlingen, testamentet eller bodelningsavtalet – en så kallad fångeshandling som visar att man har rätt att ta över bostaden. Finns det bara en delägare i dödsboet behöver man bara skicka in en bestyrkt kopia av den registrerade bouppteckningen tillsammans med ansökan.

3. Bostaden ska säljas

Om eventuell efterlevande inte vill bo kvar och ingen arvtagare ska ta över bostaden, återstår att sälja den. Även här ska bostaden anges till sitt marknadsvärde i bouppteckningen. För att försäljningen ska kunna genomföras måste bouppteckningen vara upprättad men inte registrerad. ​De nya ägarna kommer dock inte att kunna få tillträde till bostaden förrän registreringen är klar eftersom denna är nödvändig för att Lantmäteriet och bostadsrättsföreningarna ska acceptera ett ägarbyte.

Det vanligaste förfarandet är att ​dödsboet​ står som säljare av bostaden och att intäkterna från försäljningen sätts in på dödsboets konto. Försäljningspris, skatter och omkostnader för försäljningen tas sedan med i arvskiftet.

Det är dödsboet som ska ta upp bostadens försäljning i deklarationen. Man kan ta hjälp av fastighetsmäklaren eller en jurist vid upprättandet av deklarationen.

Försäljning av fastighet i ett dödsbo

När en fastighet ska säljas av ett dödsbo krävs det att ​samtliga delägare i dödsboet är eniga om att en försäljning ska ske, detta oavsett om en så kallad boutredningsman är utsedd eller inte. Det finns ett undantag från detta, nämligen om den avlidne utsett en testamentsexekutor. En testamentsexekutor får överlåta såväl fastighet som bostadsrätt utan att efterfråga samtycke från dödsbodelägarna. Men om det saknas ett testamente behöver således dödsbodelägarna komma överens om vad som ska hända med fastigheten. Uppnår man enighet om en försäljning tar man kontakt med en mäklare för att få fastigheten värderad. När man hittat en köpare och det är dags att skriva kontrakt ska köpehandlingarna undertecknas av samtliga delägare i dödsboet.

Försäljning av bostadsrätt från ett dödsbo

När man ska sälja en bostadsrätt är utgångspunkten densamma som vid försäljning av en fastighet, nämligen att alla dödsbodelägare ska vara överens. Men om inte alla samtycker kan man begära hjälp hos en ​boutredningsman. ​Till skillnad från vid försäljning av en fastighet kan en försäljning av bostadsrätt ske av en boutredningsman (eller en testamentsexekutor som nämnts ovan) även om alla inte samtycker.

Deklarera försäljning av bostad

När dödsboet har sålt en bostadsrätt eller en fastighet ska detta precis som vanligt tas upp i deklarationen året efter. Eventuell vinst kommer att beskattas, varför det är av stor vikt att dödsboet avsätter pengar till att betala denna. Beskattningen är densamma för dödsbon som för privatpersoner, såvida man inte väntar längre än tre år med försäljningen. I det fallet kommer man att beskattas hårdare.

Kanske kan det vara en god idé att någon av arvtagarna tar över bostaden, om man vet med sig att den inte kommer att säljas på ett tag, för att undvika tuffare beskattning när försäljningen väl görs.

Dolda fel

Ett dödsbo är lika mycket ansvarigt för fel och brister i fastigheten eller bostadsrätten som vid en vanlig försäljning. Dödsboet har därmed ett ansvar för fel i ​tio år efter försäljningen av fastighet. För en bostadsrätt är motsvarande period ​två år​.

Om köparen upptäcker fel i bostaden som faller på säljarens ansvar, är det dödsboets pengar som ska användas för att betala köparen. Detta för att dödsbodelägare inte personligen ska belastas för dödsboets skulder. Många lägger till en friskrivningsklausul i köpekontrakten för att slippa betala med arvspengar för eventuella fel i bostaden, men det är bra att veta att detta kan påverka hur mycket man kan få betalt för bostaden.

Fenix Begravning kan hjälpa till med juridiken

För någon som inte är insatt kan detta med att sälja en bostad i ett dödsbo vara en formidabel djungel. Om du vill vara säker på att allt blir rätt är du välkommen att ta hjälp av våra kunniga ​jurister​ och bouppteckningsmän, som ser till att du inte går vilse bland paragrafer och regler.